Поставить новую карусель во дворе, разобраться с вывозом мусора и надписями в подъезде… Поводов, чтобы организовать общее собрание собственников, может быть масса. Но на деле это нередко оказывается невыполнимой миссией и зависает ещё на этапе сбора квартирантов. Сегодня мы расскажем, как наладить самоуправление в многоквартирном доме, чтобы быстро и эффективно решать все вопросы.

СПРАВКА:

Общее собрание собственников (ОСС) – это орган управления многоквартирным домом (МКД), который принимает решения с помощью голосования. По закону собрания должны проводиться ежегодно во втором квартале года, следующего за отчётным (если иной срок не установлен ОСС). По факту же они вообще могут редко проводиться, хотя внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время.

Шаг 1: находим инициативных соседей.

Почему так важно сделать всё по правилам? С Жилищным кодексом не шутят: если ошибиться на каком-то этапе в организации общего собрания (скажем, не набрать достаточно человек), решение собственников можно будет опротестовать.

Инициатором собрания могут быть:

• любой собственник помещения в доме;
• управляющая организация;
• орган местного самоуправления или владелец спецсчета (в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).

Первые трудности начинаются ещё на начальном этапе: собрать всех. В одиночку обойти соседей, если в доме больше 50 квартир – так себе затея.

Поэтому очень важно найти квартирных союзников. Это могут быть старожилы дома, которым не всё равно, что творится в доме. Кроме того, они знают большинство жильцов и смогут помочь их быстрее приобщить к делу.

Ну и, конечно, главные единомышленники в данном вопросе – председатель совета дома и члены совета. Совет дома должен быть в любом доме, где больше 4 квартир. Избирается он на том же общем голосовании раз в 2 года и должен помогать с организацией собраний по важным вопросам.

Шаг 2: приглашаем жильцов и готовим бланки.

Но даже если вы знакомы с большинством собственников, а тётя Вера с бабой Маней из совета дома готовы по сигналу всех собрать – нельзя просто выйти во двор и начать голосование.

А вот что сделать нужно: сформировать повестку (тему собрания), составить обращение к собственникам, подготовить реестр собственников помещений в МКД и бланки для голосования.

Как оповестить всех жильцов? Одного объявления на подъезде может быть недостаточно.  

– Этот способ подходит, только если ранее собственники уже определяли этот способ как действующий для их дома, – разъяснили в Роскачестве. – Если такого решения не было, то придется вручать уведомления лично под подпись или рассылать заказные письма.

Также заранее нужно определиться, в какой форме будет проходить собрание: от этого зависит и содержание сообщения о собрании, и сама процедура голосования.

Проводить собрание жильцов можно в трёх формах: очной (совместное присутствие), заочной (путём опроса или с использованием системы), очно-заочной.

В уведомлении о проведении собрания тоже часто допускают ошибки. Вот что в нём должно быть:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3. Дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);
4. Повестка дня данного собрания;
5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

ВАЖНО: уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Чтобы не нарушить сроки, лучше создать реестр уведомлений и заносить в него даты оповещения собственников. Например, при отправке уведомления заказным письмом датой оповещения считается дата отправления письма.

Шаг 3: голосуем!

Итак, всех оповестили, грамотно составили повестку – можно и голосовать.

Если был выбран очный формат собрания, жильцы приходят в назначенное время по указанному месту и решают вопрос. При заочной форме собственники отправляют бюллетени, а организаторы вносят голоса в систему.

В случае очно-заочной формы присутствующие голосуют на месте, а остальные могут сделать это позже (в специальной электронной системе или отравив заполненные бланки администратору собрания).

–  Голосовать можно только по тем вопросам, которые заранее были занесены в повестку, – уточнили в Роскачестве. – В день собрания в случае очной формы собственники знакомятся с материалами по вопросам, обсуждают нюансы и голосуют по каждому из них, если в повестке было несколько тем, а не одна.

Для участия в голосовании собственникам необходимо иметь при себе: паспорт, копию документа, подтверждающего право собственности на помещение; документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании (для представителей собственников).

Каким образом будет выноситься решение – поднятием рук или галочками в бланках – решают на собрании. Бланк будет считаться недействительным, если в нём нет сведений о собственнике (его представителе) или его подписи.

Протокол собрания, который составляет избранный секретарь, также должен быть оформлен по всем правилам. Он должен содержать:

• наименование документа;
• дату и номер протокола общего собрания;
• дату и место проведения общего собрания;
• заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
• содержательную часть протокола общего собрания;
• информацию о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Важно: продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней. Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней с даты проведения собрания.

Шаг третий: подсчитываем голоса.

Самое сложно позади, а ответственное – прямо сейчас: подсчёт голосов. Решение по наболевшему домовому вопросу принимается в зависимости от того, сколько «за» или «против» проставило большинство.

Правда, есть исключения. Это вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:

• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
• о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
• о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• о выборе способа управления;
• о выборе управляющей организации;
• о создании ТСЖ и утверждении его устава.

Финальный шаг: отправляем подлинники решений и протокола собрания в УК и ТСЖ. Сделать это нужно не позднее, чем через 10 дней после проведения собрания. Оттуда документы передадут в горжилинспекцию.

Также за эти десять дней документы нужно разместить на всеобщем обозрении. Место «обозрения» определяют на общем собрании.

С этого момента решение ОСС становится обязательным для всех владельцев квартир данного дома. Даже если кто-то из жильцов, как говорится, не дошёл до собрания.

КСТАТИ:

Какие вопросы можно выносить на голосование?

• любая реконструкция дома;
• выбор использования средств фонда капремонта;
• способы формирования этого фонда;
• благоустройство участка;
• установка шлагбаума;
• заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями;
• сдача собственности в аренду;
• установка рекламы и т. д.

ВАЖНО:

Как рассказали в Росреестре, с 15 августа 2023 года вступили в силу поправки в ЖК РФ, которые ужесточают требования к порядку проведения общего собрания собственников. Администратором общего собрания будет один из собственников жилья или должностное лицо УК, которое и будет нести персональную ответственность за достоверность сведений, внесенных в систему при голосовании.

Также по новым правилам собственники квартир, которые не могут участвовать в электронном голосовании, смогут проголосовать в МФЦ. Это станет возможным, если органы местного самоуправления заключат соглашение о взаимодействии с этой структурой.

Подготовила Ольга Умарова.